مقدمه

1-تعريف :

مراد از حقوق ثبت اسناد و املاك مجموع قوانين و مقررات مربوط به ثبت اسناد واملاك است .

 گفتار اول : ثبت

ثبت به معناي قرار دادن ،‌برقرار كردن و يا پا برجا كردن ،‌نوشتن ، يادداشت كردن و مطلبي را در دفتر نوشتن .

از لحاظ حقوقي ثبت عبارت است از : نوشتن قرار داد يا يك عمل حقوقي يا احوال شخصيه يا يك حق ( مانند حق اختراع ) و يا هر چيز ديگر ( مانندعلامات )‌ دردفاتر مخصوصي كه قانون معين مي‌كند، مانند : ثبت املاك و ثبت معاملات غير منقول و ثبت حق اختراع و ثبت علائم و ثبت احوال و غيره .

 گفتار دوم : اسناد

اسناد به فتح همزه ، جمع مكسر سند است . به معناي چيزي كه به آن اعتماد كنند ، نوشته‌اي كه وام يا طلب كسي را تعيين كند يامطلبي را ثابت نمايند . سند درماده‌ي 1284 قانون مدني چنين تعريف شده :« هر نوشته‌اي است كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد .»

به طور كلي سند نوشته‌اي است كه براي اثبات چيزي قابل تمسك و استفاده باشد و نيز به نوشته‌اي گويند كه وام يا طلب كسي را معين سازد و يا مطلبي را ثابت كند .

گفتار سوم :

املاك به فتح همزه ، جمع مكسر ملك است . ملك به كسر ميم ، آنچه در قبضه و تصرف انسان باشد ، زمين يا چيز ديگر كه مال شخص باشد .

در قانون ثبت تعريفي از ملك نشده ولي مي‌توان ملك را با تعريف مندرج در فصل اول مواد 12 الي 18 قانون مدني كه تعريف مال غير منقول است تطبيق داد .

به طور كلي املاك شامل اراضي ، باغها ، آپارتمان‌ها ،‌خانه‌ها و … مي‌گردد .

 2- تاريخچه ثبت :

بطوريكه محققين نوشته‌اند ، ثبت املاك سابقه‌اي طولاني دارد و قديمي‌ترين سندي كه در اين مورد از حفاريهاي تلو بدست آمده است مربوط به شهر دونگي واقع در كشور كلده است . اين سند نقشه شهر دونگي را در حدود چهار هزارسال قبل از ميلاد نشان مي‌دهد كه اراضي آن به قطعات ذوزنقه ،‌ مربع و مثلث تقسيم شده است .

داريوش ملقب به كبير دستور داد تا جمهوريهاي يوناني را در آسياي صغير مميزي و اراضي مزروعي را با قيد مساحت و اضلاع در دفاتر دولتي ثبت نمايند و چون اين روش از جهت تسهيل وصول ماليات اراضي مفيد بود پس از مدتي يونانيان نيز به آن تاسي نمودند و دفاتري براي ثبت خصوصيات اراضي از حيث مساحت و نوع زراعت و ميزان محصول و نام مالك ترتيب دادند.

در روم قديم هم سرويوس و توليوس ششمين پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضي مزروعي و متعلقات آنهاو حقوق ارتفاقي آنها در املاك مجاور و حقوقي كه املاك مجاور در آنها دارند دردفتر مخصوصي ثبت شود. و هر چهار سال يك مرتبه در آن دفتر تجديد نظر به عمل آيد و تغييراتي كه در آن مدت در وضع املاك حاصل شده است قيد گردد .

ژول سزار دستور داد تا تمام كشور روم را مساحي و مساحت آن را معين و ثبت نمايند اما اين كار بعد از او در زمان اوكتاو عملي شد ولي آن مساحي دقيق و حقيقي نبود .

ديوكليسين دستور داد براي مميزي و مساحي دقيق املاك روم مهندسين و مساحان لازم تربيت شوند و به وسيله آنان از تمام مملكت روم مميزي و مساحي دقيق به عمل آيد .

در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت ثبت عمومي و ثبت مالي .

ثبت عمومي به منظور تعيين آمار افراد و ميزان دارايي آنان بكار ميرفت و به همين جهت املاك هر فرد و قيمت آنها معين مي‌شد .

ثبت مالي براي اخذ ماليات بود و مهندسين ثبتي مساحت هر ملك و حدود آن ووضع ملك ( مزروعي است يا جنگل يا چمن‌زار و غيره ) و نام مالك و مجاورين را بر پلاكهاي مسي حك مي‌نمودند و نقشه‌ي املاك را در دو نسخه تهيه مي‌كردند يكي را به مركز مي‌فرستادند تا در دفتر راكد امپراطوري بايگاني شود و ديگري را در دفتر راكد مستملكات حفظ مي كردند و چون مهندسين و نقشه‌برداران رومي مستخدم دولت بودند ثبت روميها رسمي و در دادگاهها معتبرو داراي سنديت بوده است .

در سال 580 ميلادي شيلپريك در كشور توستري فرمان داد تا كشور مذكور مجدداً مساحي و مميزي شود .

شارلماني در مميزي و ثبت عمومي در كشور فرانسه تجديد نظر نمود و دردوره سلطنت فرانكها به علت اينكه تقسيمات بسيار كوچكي در املاك به عمل آمد و به تدريج در مميزي اهمال شد ماليات اراضي از بين رفت .

در قرون وسطي ، احتياج به ثبت املاك از نو احساس شد و اربابان و موسسات مذهبي براي املاك خود ثبتي ترتيب دادند به اين نحو كه دفتري تشكيل گرديد مشتمل بر اسامي رعايا و مبلغي كه بايد آنها به اربابان و موسسات بپردازند اين ترتيب تا انقلاب فرانسه جاري بود و سپس ثبت عمومي جانشين آن شد .

درانگلستان اسنادي از گيوم فاتح باقي مانده كه نشان مي ‌‌دهد در حدود سال 1080 ميلادي تمام اراضي و املاك كشور به دقت نقشه‌برداري و ثبت شده است .

هدف اصلي از ثبت املاك در قديم اخذ ماليات بوده است ولي در اختلافات و دعاوي هم آن اسناد مورد استفاده قرار مي‌گرفته است .

در مورد ثبت اسناد تا آنجا كه اطلاع داريم در مصر قديم در زمان حكومت اوزوريس سر سلسله فراعنه مصر به دستور« نخوت » وزير معروف او براي ثبت اسناد و تعهدات سازمانهاي دولتي وسيعي به وجود آمد كه تحت رياست فائقه فرعون و در قصر احمر قرار داشت و به وسيله يكي از بزرگان اداره مي‌شد . هر كس ديون و تعهدات خود را نسبت به افراد به آن مرجع اعلام مي كرد ، به وسيله مامورين مخصوص دردفاتر ثبت و خلاصه‌اي از آن به صورت سند به متعهد له تسليم مي‌گرديد .

بوخوريس يكي ديگر از فراعنه مصر درمجموعه قوانيني كه به نام او مرسوم است شهادت را در امور حقوقي فاقد ارزش اعلام نمود و مقرر داشت كه به دعاوي اشخاص فاقد سند ترتيب اثر داده نشود مگر اينكه طرف دعوي شخصاً اعتراف و اقرار نمايد .

در ايران به دستور انوشيروان ثبت معاملات نزد قضاه و در دفاتر آنان انجام مي شد .

غازان خان پادشاه مغول نيز مقرر داشت كه تمام قباله‌ها و اسناد با تاريخ و متن در دفاتر قضاه ثبت شود .

قضاه مذكور طاسي هم به نام طاس عدل داشتند كه اسناد تقلبي و مجعوله و يا اسناد مربوط به قبل از سي سال را در آن مي‌شستند .

در عهد صفويه مرجعي به نام صدر ديوانخانه تاسيس شد كه يك نفر قاضي شرع در آنجا به كار معاملات و تنظيم اسناد و عقدنامه و طلاقنامه مي‌پرداخت و اسناد معاملات را مهر و دردفتر مخصوصي ثبت مي‌نمود .

در كاروانسراها نيز دفاتري به نام دفتر تجارت بود كه معاملات تجار را در آن ثبت مي‌كردند و اين دفتر نزد محاكم داراي اعتبار بود .

در اواخر سلطنت فتحعليشاه و اوايل سلطنت محمدشاه براي جلوگيري از بروز اختلافات تجاري بين ايران و روسيه ،‌دفاتري نزد كارگزاريها وجود داشت كه اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت مي‌كردند .

در دو قرن اخير بسياري از مراجع ديني دفتري به نام دفتر شرعيات داشتند كه خلاصه‌اي معاملاتي را كه نزد آنان صورت مي‌گرفت در دفتر مذكور درج مي نمودند و عده‌اي نيز ذيل صفحه دفتر را تصديق و در بعضي نقاط طرفين معامله هم ذيل ثبت معامله‌ي خود را امضاء يا مهر مي كردند .

3- سير تاريخي ثبت به طريق جديد در ايران

نخستين بار در زمان ناصر الدين شاه قاجار فرماني صادر شد كه ادره‌ي تحت رياست ميرزا حسين خان سپهسالار تشكيل شود كه مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده ودردفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد .

درعدليه نيز براي اعتبار اسناد و جلوگيري از تقلب و تزوير اوراق و نوشته‌ها را مهر رسمي مي‌زدند و بدين وسيله داراي اعتبار اسناد رسمي مي‌شد ولي چون اين كار اجباري نبود به ندرت به آن اقدام مي‌شد . اين روش تا برقراري مشروطه و تا دوره دوم قانونگذاري برقرار بود .

پس از استقرار مشروطيت در دوره دوم تقنينيه در تاريخ 12 جمادي الاولي1329 هجري قمري مطابق 21 ثور(‌ارديبهشت ) 1290 هجري شمسي قانون تحت عنوان قانون ثبت اسناد در139 ماده تصويب شد . اين قانون مقرر ميداشت كه اداره ثبت اسناد مركب از دايره ثبت اسناد و دفتر راكد كل درحوزه‌هاي محاكم ابتدايي و وزارت عدليه تاسيس شود و امور زير را انجام دهد :

اول- ثبت اسنادي كه نزد آنها مي آورند .

دوم – دادن صورت از ثبت دفاتر و همچنين سواد اسنادي كه ثبت مي‌شود.

سوم – دادن تصديقاتي از قبيل مطابقت رونوشت يا اصل ، تصديق اصالت امضاء ، تصديق تاريخ ثبت سند ، تصديق اظهار نامه ،‌تصديق هويت و تصديق حيوه اشخاص.

چهارم – پذيرفتن و حفظ اصول اسنادي كه نزد آن اداره امانت مي‌گذارند.

دراين قانون به موضوع مهم ثبت املاك اشاره و توجهي نشده و ثبت اسناد اجباري نگرديده است و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا نمي‌باشد . تنها اعتباري كه براي سند ثبت شده منظور گرديده است رسميت و اعتبار آن بين طرفين ومصوب ماندن آن ازتغيير و تبديل و انكار و ترديد است. ( مواد 82و 83)

عدم توجه به ثبت املاك كه از جنبه حقوقي و اقتصادي اهميت خاصي را دارا است و الزامي نبودن ثبت اسناد و لازم الاجرا نبودن اسناد ثبت شده در حقيقت موجب عدم استقبال از ثبت اسناد و نتيجه‌ي حاصل نشدن منظور گرديد به طوري كه در مجلس چهارم آن قانون را نسخ نموده و قانون ديگري به نام قانون ثبت اسناد و املاك در 126 ماده در تاريخ 21 حمل ( فروردين ) 1302 هجري شمسي به جاي آن به تصوب رسانيد و به موجب ماده واحده مصوب 28 حمل 1302 قانون قبلي را نسخ نمود . در اين قانون آورده شده است كه اداره كل ثبت اسناد و املاك براي دو مقصود تشكيل مي‌شود اول ثبت املاك تا اينكه مالكيت مالكين و حقوق ذوي الحقوق نسبت به آن رسماً تعيين و محفوظ گردد دوم ثبت اسناد براي اينكه رسماً داراي اعتبار شود . اداره مذكور تابع وزارت عدليه بوده رييس كل آن به پيشنهاد وزير عدليه و فرمان شاه منصوب مي‌شده است .

از ويژگيهاي قانون مذكور‌ آن است كه اولاً ثبت املاك اختياري است مگر در مورد نقل و انتقال خالصجات دولتي و اموال غير منقول ايالات و بلوكات و بلديه‌ها و يا نقل و انتقال املاك غير منقول كه در حدود قوانين بين اتباع خارجه و يا اتباع ايران و خارجه واقع مي‌شود . (‌ماده 34) و يا نقل و انتقالات مربوط به املاك ثبت شده ( ماده 58) ثانياً ثبت اسناد اختياري است مگر در مواردي كه ذكر مي‌شود :

ثالثاً – براي تشويق مالكين به ثبت املاك خود مقرر داشته است كه مامورين ثبت حق ندارند اسناد مربوط به نقل و انتقال عين يا منافع املاك را ثابت نمايند مگر اينكه املاك مزبور قبلاً در دفتر املاك ثبت شده باشد .